Продажа квартиры с долгами

Покупка или продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам часто вызывает немало вопросов и сомнений. Сделка сопровождается некоторыми нюансами, и обговорить их нужно до подписания договора купли-продажи. Чтобы быстрее найти покупателя и законно провести подобную процедуру, воспользуйтесь услугами агентства «Твой дом».

Как продать квартиру с долгами по ЖКХ

Продажа квартиры с долгами по ЖКХ может происходить по одному из сценариев:

• Погашение за счет покупателя.

Покупатель оставляет продавцу сумму в размере долга, которую в документах фиксируют как задаток за квартиру. Далее должник оплачивает все коммунальные задолженности, получает нужную справку в управляющей компании (УК) и завершает сделку с покупателем.

• Погашение в ходе сделки.

Покупатель размещает деньги в двух банковских ячейках или на специальных счетах. Стороны регистрируют договор купли-продажи в Росреестре, после чего продавец получает небольшую часть денег для уплаты долга. Как только управляющая компания подтвердит, что задолженность погашена, бывший собственник квартиры получает основную сумму.

• Переоформление долга.

Согласно законодательству (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ), стороны могут перенести долг по ЖКХ с продавца на покупателя. Это решение должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи и подкреплено согласием управляющей компании.

Продать недвижимость с долгами можно только при отсутствии обременения. Если задолженность велика и на квартиру уже наложен арест, владельцу сначала предстоит разобраться с долгами, а после заниматься продажей. В противном случае из-за ограничений покупатель не сможет оформить право собственности на недвижимость.

Какие документы необходимы для проведения сделки

Продавая квартиру с долгами за коммунальные услуги, нужно обязательно оповестить о них потенциального покупателя.

Стандартный пакет документов выглядит следующим образом:

• удостоверения личности всех участников;
• нотариально заверенное согласие партнера на покупку (продажу) – бумага необходима, если участник сделки состоит в официальном браке;
• свидетельство о праве собственности на жильё;
• бумаги, которые подтверждают законность оснований продавца для распоряжения этим имуществом (договор купли-продажи, наследования);
• документы на квартиру (технический, кадастровый паспорта);
• расширенная выписка из ЕГРН.

В некоторых случаях может потребоваться проведение независимой оценки стоимости квартиры и получение соответствующего отчета.

Какие-то дополнительные справки и соглашения добавляются в зависимости от выбранного сценария погашения долга. Например, если стороны решили перенести его на будущего владельца недвижимости, в документах должна фигурировать соответствующая бумага от УК. Компании придется дать свое письменное согласие на смену должника, иначе не получится продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, используя эту схему.

Если продавец оплатит все квитанции самостоятельно, ему нужно добавить в пакет документов справку об отсутствии долга по коммуналке. Ее выдачей также занимается управляющая компания.

Эксперт агентства «Твой дом» поможет вам со сбором всех нужных бумаг, чтобы упростить процесс подготовки к заключению договора.

Как можно погасить задолженность по ЖКХ

Когда владелец долгое время не оплачивает коммунальные квитанции, УК или ресурсоснабжающая организация (РСО) вправе взыскать задолженность через суд. Если долг меньше 500 тыс. рублей, дело рассматривают без присутствия ответчика, а о принятом решении его оповещают судебным приказом.

Рассрочка и отсрочка

Чтобы не накапливать большой долг, коммунальные квитанции можно оплачивать в рассрочку, запросив реструктуризацию в управляющей компании. Возможность поэтапного погашения предусмотрена законодательством (постановление Правительства № 354), поэтому это вполне правомочная мера.

Оплата в рассрочку, равно как и «коммунальные каникулы» (полная отсрочка), предоставляется только на фиксированный период и распространяются исключительно на задолженность. Это означает, что текущие ежемесячные платежи всё равно придется вносить своевременно.

В зависимости от ситуации можно попробовать договориться с УК об индивидуальных условиях. Свое ходатайство придется обосновать фактами, которые способны объяснить трудности с оплатой:

• рождение ребенка;
• потеря кормильца;
• серьезное заболевание, получение травмы;
• инвалидность.

Помимо причин, в заявлении нужно обозначить желаемый график оплаты и приложить соответствующие документы.

Стоит отметить, что в этом случае рассрочка от УК, скорее, право управляющей компании, но не обязанность. При этом обычно она охотно идет навстречу заявителю, понимая, что в ином случае долг просто будет накапливаться и в дальнейшем его придется взыскивать в судебном порядке.

В случае согласия УК с предложенными условиями она заключает с заявителем договор о реструктуризации платежей. В документе будут обозначены все важные детали:

• сумма долга;
• период рассрочки;
• размер минимальной ежемесячной платы.

Избавиться от долгов по ЖКХ можно также путем банкротства, однако это крайняя мера, которая сопровождается реализацией имущества и множеством дополнительных нюансов.

Особенности сделки по квартире с задолженностью по ЖКХ

Важно понимать, что при продаже квартиры с долгами за коммунальные услуги новый хозяин объекта не обязан их уплачивать. Это правило зафиксировано в Гражданском кодексе РФ (ст. 210). То есть по закону плату за электричество, водоснабжение и прочие услуги должен вносить тот, кто ими пользовался.

При этом если прежний владелец не оплачивал расходы на капитальный ремонт, то с переходом права собственности уплата скопившего долга становится обязательством покупателя квартиры. Такой подход также регламентирован на законодательном уровне (пункт 3 ст. 158 ЖК РФ).

Перед сделкой сторонам нужно обсудить схему погашения всех коммунальных задолженностей. Например, продавец может снизить стоимость квартиры на эту сумму, чтобы покупатель использовал полученную разницу для расчетов с УК и РСО.

Любое принятое по этому вопросу решение следует оформить в виде дополнительного соглашения к основному договору. Не нужно рассчитывать на устные договоренности, поскольку это слишком рискованно для обоих участников сделки. Если при реализации недвижимости задействован специалист агентства «Твой дом», он поможет грамотно составить бумагу, обозначив все детали.

Стоимость продажи квартиры с долгами

В нашем агентстве стоимость продажи квартиры с долгами не отличается от стандартной купли-продажи. Мы не разделяем эти сделки из-за их сложности, а оказываем наши услуги по фиксированной ставке.

Риелтор компании «Твой дом» поможет с поиском покупателя и оформлением сопутствующих бумаг. Всё это входит в стоимость, поэтому клиенту не придется ничего оплачивать дополнительно. Мы заранее обговариваем расценки на наши услуги, кроме того, эти же данные по конкретной ситуации будут подробно приведены в договоре.

Преимущества обращения в агентство «Твой дом»

Жилищные сделки редко проходят быстро и без усилий. Чаще всего они требуют внимания к деталям, компетентности, хорошего знания рынка. Наши агенты обладают всеми нужными навыками, поэтому мы всегда готовы оказать вам необходимую помощь при любой сделке с недвижимостью в Куровское, Шатурском и Егорьевском районах.

Преимущества обращения в агентство «Твой дом»:

• высокая квалификация сотрудников;
• обширная база потенциальных покупателей;
• прозрачность расчетов и соблюдение условий договора.

В своей работе мы держим четкий ориентир на правовые нормы, чтобы предоставлять нашим клиентам качественный сервис на законных основаниях. Мы оказываем весь спектр услуг в сфере недвижимости (аренда, покупка, продажа), поэтому сможем помочь вам в любом вопросе. Если вы хотите продать квартиру с долгами по коммуналке и не знаете, как правильно это сделать, обратитесь в агентство «Твой дом».